전세보증금 몇년동안 모으거나 대출로 마련한 목돈.
전세사기로 인해 한푼도 돌려 받지 못하는 일이 비일비재하게 일어납니다.
“그런일이 나에게 일어나겠어?”
라는 생각을 가지시면 위험합니다. 이런 생각을 가진 분에게 정말 일어나니까요.
사기치는 사람들은 이런 설마 나에게? 라는 사람을 타겟으로 삼는 경우가 상당히 많습니다. 경계를 하는 사람보다 훨씬 목적을 달성하기가 용이하니까요.
전세사기를 당하면 요새같은 경우 수천만원 수억을 날리게 되기때문에 개인의 삶을 송두리째 앗아가게 됩니다.
전세사기에 대해 인지하지 못한 분이
전세를 알아보다 이 포스팅을 보았다면 전세사기 유형을 알고 피하기 위해 어떻게 해야 하는지 반드시 읽어보고 가시길 바랍니다.
저희 부모님께서 수십년전 전세사기를 당하기 직전까지 갔는데 다행히도 마지막에 사기인걸 알아채서 귀중한 목돈을 지킬수 있었고 안정적으로 가족의 생활비와 저의 교육비를 지불 할 수 있었습니다. 누구에게나 일어날 수 있는 일임을 명심하시기 바랍니다.
<전세 사기 유형>
전세사기 유형은 크게 3가지로 구분할 수 있습니다. 이외 변형된 사기도 있으나 일반적인 사례로만 3가지로 정리해 보겠습니다.
1. 이중계약 :
전세를 계약할 때 집주인과 계약하지 않고 제3자가 계약하여 세입자의 전세 보증금을 가로채는 유형입니다.
슬기로운 의사생활 시즌2에서 나왔던 사기방법인데요. 아마 전세사기하면 이중계약이 가장 먼저 떠오를 정도로 빈번히 발생하는 사기종류 입니다. 드라마에도 나올정도니까요.
집을 구하기 위해 부동산을 찾습니다. 부동산에서 세입자에게 집주인이라면서 전혀 다른사람을 소개해 줍니다.
그 사람은 집주인이 써준 위임장을 들고와서 계약을 대신해줄 사람이라며 전세계약을 진행하자고 합니다.
그 사람과 전세계약서를 쓰고 잔금날짜가 되어 잔금을 입금한 다음 입주하여 살고있는데
갑자기 집주인이라는 사람이 나타나 누군데 여기살고 있냐고 물어봅니다.
세입자는 당황하여 계약서를 내밀고 계약서까지 쓰고 잔금을 확실하게 입금했다! 라고 실제 집주인에게 말했으나
집주인은 "나는 모르는 상황이다. 계약서를 쓴 사람은 월세를 내고 있는 세입자였다. 그사람은 두달 후 계약만료인데 월세가 입금되지 않아 방문한것이다. 집주인은 난데 누구랑 계약을 한것이냐!!"
라는 놀라운 상황이 벌어집니다.
여기서 부동산이 세입자에게 소개해준 사람은 사실 집주인에게 위임받은 사람이 아니라 집주인에게 월세로 계약한 사람이고
새로운 세입자에게 집주인업무를 대행한다고 속이고 가짜 위임장을 만들어서 안심시키고, 본인이 관리하는 계좌로 전세금을 받아서 먹튀! 한 경우입니다.
이 경우 사기를 친 사람은 아마 도주하여 잡기가 어렵고 잡더라도 돈을 돌려받기가 어려운 상황에 직면하기 때문에
정말 조심해야 하는 사기유형입니다.
전세계약 전에 또는 잔금입금 전에 등기부등본을 확인하여 실제 집주인과 연락을 취하는 것이 좋았으나
위임장이라는 법적서류란걸 들고와서 화려한 말빨로 안심시키니 상당수 이런 것을 모르는 사람들이 당하는 경우가 생깁니다. 그리고 부동산 중개업자와 짰기 때문에 중개업자의 말한마디로 의심이 사라지는 경우가 생기기 때문에 쉽게 당할 수 있습니다.
등기부등본을 출력해서 집주인의 이름을 확인하여 다른부동산에 이 집주인과 연락을 하고 싶다라고 하고 사실관계를 한번 더 확인 했으면 사기를 당하지 않을 수 있는 수법입니다.
또한 잔금을 입금할땐 등기부등본상의 이름과 동일한 계좌로 입금하는 것이 중요합니다.
등기부등본을 확인하는 것은 아주 중요한 사항으로 출력방법에 대해선 아래 포스팅을 참고 바랍니다.
2. 깡통전세 :
집의 순자산 가치가 은행에서 차입금 가치보다 현저하게 낮을때 깡통전세라고 합니다.
주택이나 아파트의 가격이 대출금과 전세금의 합이랑 비슷하면 집주인의 돈은 하나도 안들어갔다고 할 수 있으며
이를 깡통전세라고 하는데
주거할땐 큰 문제가 없는데 부동산이 침체기로 큰 하락을 하게 되면
은행과 전세입자의 돈으로 이루어진 주택가격이기 때문에 집주인이 매도하게 될 경우 원가격보다 낮게 팔아야 하기 때문에
낮게 판 만큼의 전세금을 손해 볼 수 있습니다.
예를 들면 10억의 아파트를 대출 5억 전세 5억으로 운영하다가 아파트의 가격이 8억으로 떨어졌을때 집주인이 아파트를 팔아야 할 경우가 생기면
10억이 아닌 8억에 팔게될것이고 은행의 5억은 먼저 상환을 할수밖에 없기때문에 10억에서 8억차이인 2억을 세입자가 그대로 손해를 보게 됩니다.
물론 집을 파는경우가 흔치 않기때문에 자주 벌어지는 일이 아니라고 할 순 있으나
최근 종부세등 정부에서 집값 잡기 여파로 다주택자들을 압박하는 상황에선 다주택자들이 가계에 부담되는 주택을 급하게 팔게 되는 경우가 생길 수 있습니다.
이때, 팔게되는 부동산이 차입과 전세로만 이루어진 깡통 부동산이라면 부동산 침체기가 왔을때의 손실은 세입자에게 고스란히 가는 상황이 올 수 도 있습니다.
물론 집주인이 다른 방법으로 자금을 마련하여 전세입자에게 돌려주어야 하나, 목돈이 갑자기 생기기 힘들 뿐더러,
집주인의 입장에선 부동산으로 손해를 이미 본 상황이고 손해를 본것만큼 돈을 주려는 마음이 잘 안생길것이기 때문에(사람마음이 참 그렇습니다.)
받아야 할 돈을 못받게 되는 경우가 생길 수 있다는 이야기 입니다.
또한, 예외적인 상황으로 집주인이 은행의 대출이자를 계속 못내서 집이 경매로 넘어가는 경우도 있습니다.
이경우엔 전세금을 한푼도 못받을 상황이 발생할 수 도 있는데요
익산대학가 원룸 전세사기 사건같은 최악의 상황을 맞을 경우 등기부등본을 조작해서 보여주면 속을 수밖에 없을 것입니다.
높은 근저당을 잡은 부동산이 무너지면 일제히 연달아 꼬리를 물고 무너져서 채무 상환이 안되는 상황이 오면 은행에서 경매로 넘어가게 되는 최악의 상황이 오는 것입니다.
이때에도 등기부등본을 확인해야 하는 이슈가 생깁니다. 등기부등본으로 근저당이 과다하게 잡혀 있지 않은지 반드시 확인했어야 하나 사기꾼들이 등기부등본조차 조작하여 벌어진 사태였습니다.
사기꾼들이 은행대출을 받아 전세를 주어 보증금들고 먹튀하고 이자를 갚지 않으면 은행에서 집을 경매로 넘겨버리기 때문에
등기부등본상에 대출금(근저당확인)이 얼마나 있는지 확인하시기 바랍니다. 근저당이 매매가의 대략 20%이하가 좋으나 그이상인 경우 공인중개사 최소 두명이상과 상의하여 결정하시기 바랍니다.
부동산이나 집주인이 보여주는 등기부등본을 믿지 말고 본인이 직접 출력하여 확인하는 것을 원칙으로 삼으시기 바랍니다.
등기부등본 출력하는 법은 1번 이중계약 포스팅 끝자락에 링크되어있으니 확인바랍니다.
3. 불법 중개(중복계약 사기) :
시세보다 저렴하게 (대략 20~30% 또는 그이하) 다수의 세입자와 계약한 후 모든 세입자의 전세보증금을 먹튀하는 경우
부동산의 공인중개사와 임대인이 같이 사기를 치는 경우, 또는 부동산 공인중개사를 사칭해서 사기를 치는경우도 있습니다.
우선 시세보다 싸다 싶으면 부동산부터 확인해야 합니다.
국가 공간 정보 포털에서 공인중개업자 등록여부를 반드시 확인하시기 바랍니다. (문의전화 : 02-523-9768)
http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=3063
조회·열람 > 정보민원열람 > 부동산중개업 조회
www.nsdi.go.kr
그리고 잔금입금을 재촉하는 부동산업자를 조심해야 합니다.
최대한 빨리 다수의 세입자 전세금을 받아서 도망가야 하기때문에 입금을 재촉합니다.
임대인(집주인)은 보통 건물주일것으로 다수의 주택이나 상가를 보유하고 있을 것이고 시세보다 저렴하게 내놓았다는건 빨리 팔고 싶다는 것입니다.
빨리 팔고 싶은 것은 이유가 있을 것입니다. 중복계약, 또는 ALL 전세사기라고 하는데 건물주가 각각의 주택이나 상가에 최대한의 대출을 받아 근저당이 설정되었을 것이며 새로운 세입자에게 대출을 넘기고 전세보증금을 받아서 튈 목적일 것입니다.
공인중개사에게 뒷돈을 주기로 약속하여 한패가 되거나 공인중개사가 아닌 사람을 고용하여 사기를 치려고 하기 때문에
이 경우엔 공인중개사를 의심하여 확인해보고
이때도 역시 등기부등본을 떼서 과도한 근저당이 있는지 필수로 확인해야 합니다.
부동산 등기부등본 출력하는 법은 아래 포스팅에서 확인하시기 바랍니다.
위에서 연결한 포스팅과 동일한 것입니다.
이상 부동산 사기유형을 알아보았습니다.
정리하자면 공통적으로 전세사기를 당하지 않기 위해선
첫째, 부동산등기부등본을 직접 출력하여 과도한 근저당이 있는지, 집주인이 정확한지 반드시 확인한다.
둘째, 부동산 중개업자도 반드시 검증한다. (중개여부, 등록번호, 손해보험확인)
가장 중요한 셋째!!!
최종잔금을 치르기 전까지 의심하고 의심하고 또 의심한다!!! 모든 사항을 남이 건내준 정보를 믿지말고 직접 확인한다.!
입니다.
모든 사람이 전세보증금 사기를 당하지 않길 바라며 조금이라도 도움이 되고자 관련 내용은 지속 업데이트 하겠습니다.