당연한 이야기 지만 모든 투자는 저가에 매수하면 할 수록 성공적인 매매를 할 수 있습니다.
그런데 사람들의 관심을 받고 있는 매물을 저가매수하기란 쉽지 않습니다. 관심있는 지역과 물건을 저가에 잡아야 투자에 성공할 수 있는데 그 기회를 알기란 쉽지 않습니다.
본장에선 몇가지 조건과 상황을 활용하여
저가에 부동산을 매수할 수 있는 기회를 찾는 법을 설명해 보겠습니다.
1. 잔금일자가 매매조건에 포함되어 있는 집
매물 중 잔금날짜가 매매조건으로 붙어 있는 집이 해당됩니다. 매도자가 이사 갈 집의 잔금날짜가 정해져 있는 경우에 이런 조건을 붙이곤 하는데 살고 있는 집을 매도하지 않은 상태에서 새로 이사할 집부터 먼저 계약을 해놓은 경우입니다.
살곳을 정해서 선매수를 할 때는 적당한 조건으로 매물을 내 놓으면 나가겠지라고 막연하게 생각하였을 것입니다.
나름 잔금날짜도 길게 잡아 놓았고 집값은 오르는 추세이니 적당한 조건과 가격이 내놓으면 금방 거래 될것이라는 생각에
선매수를 하는 사람이 의외로 많습니다. 처음 가격과 조건은 자신의 집을 제값보다 약간 높게 올려놓는게 사람 심리라서 잘 안나갈겁니다. 그러다 시간이 흘러서 한달, 두달이 지나게 되면 마음속엔 불안감이 자리 잡기 시작하고 걱정스런 마음에 부동산에 몇번 전화하다가 부동산 업자의 권유 또는 배우자 주위의 권유로 가격을 약간 내리게 됩니다.
그런데 내린 가격에도 집을 보러오는 사람이 없으면 심리적으로 더 압박을 받기 시작합니다.
선매수해 놓은 집의 잔금날짜는 점점 다가오는데
자신의 아파트가 팔리지 않아서 애닳고 잠도 못자는 지경에 다다르는 경우가 생길것입다.
특히 지금같은 거래가 적은 규모로 가격이 상승하는 부동산 시장에서 자주 벌어지는 일입니다. 각종 세금등의 규제로 팔고 싶은 매물을 못 내놓아서 공급량이 부족하고
신규 매수자들은 집값은 천정부지로 올라갔는데 대출은 적게나오고 현금으로 충당해야 하는 부분이 상당하니
매수를 신중하게 하기 때문에 공급량과 수요량이 줄어든 상태로 가격이 오르는 왜곡된 시장이라 본인이 원하는 거래를 성사하기 어려운 현실입니다. 기존 유주택자들도 갈아타기를 하려니 기존대출대비 신규대출이 적게 나오고 각종세금이 중과된 상황이라 갈아타기 비용도 만만치 않은 상황에 매수를 꺼리는 상황입니다. 잔금은 다가오는데 거래가 말라 집보러 오겠다는 사람까지 줄어들면 심적으로 극한의 압박을 받습니다.
결국 가격을 계속 낮추게 될것이고 잔금날짜가 촉박한 매물일수록 날짜만 맞춰준다면 어렵지 않게 생각보다 많은 금액을 깎을 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다.
2. 임대인이 전세로 살고 있는 임차인에게 집을 사라고 제안할때
가끔 전세로 살고 있는데 임대인이 임차인에게
집(아파트)을 내놓을 생각인데 시세보다 저렴하게 팔테니 혹시 살 생각이 있느냐며 의사를 물을 때가 있습니다.
이때 임차인은 매수를 신중하게 생각해 볼 필요가 있습니다.
임대인이 시세보다 저렴하게
임차인에게 집을 살 생각이 없느냐고 물었을 때에는 해당 아파트를 최대한 빨리 팔고 싶다는 의도가 내포되어 있습니다. 빨리 팔고 싶은 의도는 여러가지가 있겠지만 아래 두가지 대표적인 이유를 들어 설명해 보겠습니다.
첫째, 2주택자여서 세금(특히, 양도세)이 문제가 될 때.
이때에는 단순히 임대인의 세금문제로 집을 팔고 싶은 것이기 때문에 임차인 입장에서는 해당 주택을 사야한다는 이유와 메리트가 크게 없다고 할 수 있습니다.
둘째, 생각했던 것만큼 시세차익을 내지 못했을 때.
임대인은 아마도 해당 아파트를 투자목적으로
전세를 끼고 샀는데 생각했던 것처럼 매매가가 오르지 않았기 때문이고 그래서 보유하고 하는 목적을 어느정도 상실했기 때문에 정리를 하고 싶은 마음이 생겼을 것입니다.
이때 해당 아파트가 한동안 가격상승이 없었고 주변아파트의 가격동향을 살펴봐야 합니다. 주변 아파트가 상승하였는데 임대인이 팔려는 집은 상승하지 았았거나 상승폭이 상대적으로 더뎠어야 합니다.
아파트는 가격이 항상 오르는것이 아니기때문에 대장이라 할수 있는 아파트가 오르고 그 아파트를 따라서 키맞추기처럼 올라오기 때문에 임대인이 팔려는 그집은 지금 안올랐을 뿐이지,
주위 시세가 오른것을 키맞추기로 오를 확률이 높기 때문입니다. 주식과 코인도 대장이 상승하면 따라 올라서 키맞추기 하는 것처럼 말이죠. 부동산도 마찬가지 입니다.
주식과 코인은 반응이 빠른반면에 부동산은 느린것이 차이일수 있습니다.
키맞추기 하기 전 바로! 이때가 임차인에게는 집을 사기에 가장 좋은 타이밍이 될 수가 있습니다.
이때 임차인은 매수를 적극적으로 생각해 보아야 합니다. 저가매수의 기회와 동시에 상승장에서 시세차익을 얻을 수 있는 확률이 높은 순간이기때문입니다.
3. 매매와 전세가 함께 나온 집
급하게 이사가야 하는 경우가 생길때 매매와 전세가 함께 나오는 경우가 있습니다.
이민, 직장의 지역 변경, 이혼등 시간적 여유없이 급하게 일정이 잡혀 긴박하게 이사를 해야하면 심리적 압박감때문에 매매가, 전세가를 낮춰서 거래할 수 있게 됩니다.
1번과 3번은 시간적인 여유가 있는 매수자가 대응할수 있을것이고 2번은 전세를 살고 있는 임차인에게만 적용할 수 있을 것입니다. 이방법 말고도 가격흥정을 하는 방법은 있을것입니다. 높은 가치를 부여하여 그에 합당한 가격을 지불하는것은 당연한 일이지만 높은 가치보다 적은 비용으로 취득하는건 투자의 효과를 극대화하는 일입니다.
모두 투자를 할때 최대의 효과를 바라지만 생각대로 되는 경우는 잘 없습니다.
투자에서 최대의 효과를 그나마 가장 잘 얻을 수 있는 최고의 방법은 저점매수입니다. 부동산을 저렴하게 매매하는 방법, 보다 싸게 사는 방법에 대해 기술 하였느니 참고하여 부동산 매매에 만족할 거래가 되길 바랍니다.