부동산은 매수할때 세금을 내지만 매도할때도 세금을 내야합니다.
매수할때 내는 세금은 취득세등이고 매도할때 내는 세금은 양도세가 있습니다.
양도세는 주택이나 아파트를 매수한 가격보다 매도한 가격이 클 경우
차익이 생기는데 이 차익에 대한 부분을 과세하겠다는 의도의 세금입니다.
서울및 수도권의 부동산 시장은 수년간 하락하기보다 상승한 곳이 거의 대부분으로
최근에 아파트를 매도하는 경우 2년내 매수하신 분이 아니라면 대부분은 차익이 발생했을 것이고
그에 대한 양도세를 내야하는 경우가 대부분 일 것입니다.
그렇다면 양도세를 절감하는 방법을 알아보고 실행하는 것이 세금을 절세하여 가정의 재정을 윤택하게 할 수 있는 방법이 될 수 있습니다.
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1. 양도세를 줄이려면 어떤것을 확인해야 하는가
양도세를 절감하려면 세금이 어떻게 산출되는지부터 확인 해야 합니다.
양도세 계산식은 단순하게 보면 아래와 같습니다.
| 양도세 = (매도가격 - 매수가격등) X 세율 |
여기서 매수가격등이 커지면 세율을 곱하는 금액이 줄어들기 때문에 양도세가 줄어드는 효과가 있습니다.
매수가격등을 풀어보면 : 매수가격(=취득가액) + 필요경비 + 장기보유특별공제 + 기본공제
입니다.
매수가격은 변함이 없을것이고 세금을 적게 내려면 바로 필요경비, 장기보유특별공제, 기본공제를 최대한 챙기는 것입니다.
이번 포스팅에 설명할 내용은 필요경비 중 인테리어 비용에 대한 설명을 해보겠습니다.
cf1) 필요경비 말이 어렵습니다. 소득세법에 나오는 용어로 쉽게 이해하기 위한 단어는 소득세법에서 인정한 "비용" 이라고 생각하시면 됩니다.
cf2) 필요경비 항목은 대표적으로 취득세, 각종수수료, 인테리어비용등이 있습니다.
양도세를 총괄하여 설명하는 포스팅은 내용이 길어지기에 별도로 작성하겠습니다.
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2. 양도세 절감의 인테리어비용을 어떻게 구분하는가
양도세를 줄여주는 인테리어 비용은 아래 자본적 지출 항목에 해당하는 것들이 가능합니다.
1) 자본적 지출
- 아파트베란다 샷시비
- 홈오토설치비
- 건물의 난방시설을 교체한 공사비
- 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용 (수리비용 안됨)
- 자바라 및 방범창 설치비용
- 사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금
- 시스템에어컨 설치비
- 상,하수도 배관공사비
- 분양가에 포함된 인테리어 옵션비용. 단, 소유자가 별도로 진행한 인테리어는 자본적지출만 가능.
- 자본적지출에 대항하는 인테리어 비용 등
자본적 지출의 의미는 세법에서 나온 어려운 용어인데, 풀어서 설명을 해보겠습니다.
일반적으로 법인이든 개인이든 1년간(보통 1월1일부터 12월31일까지)의 소득을 가지고 손익계산서를 작성합니다.
1년간의 손익계산서가 마감이 되면 남은 손익(=당기순손익)이 재무상태표의 자본항목인 잉여금에 반영이 됩니다.
(참고로 손익계산서는 수익과 비용을 적어놓은 것이고, 재무상태표는 재무(자산, 부채, 자본)의 상태를 적어 놓은 것입니다.)
그리고 1년내에 손익게 반영되지 않는 항목이면 손익계산서를 거치지 않고 바로 재무상태표의 자본항목으로 반영이 됩니다. 추후 손익으로 바뀌기도 하지만 더 복잡해지므로 1년이상의 효과를 미치는 수익과 비용은 자본항목이라고 생각하시면 됩니다.
인테리어비용 항목 중 자본적 지출이 될수 있는 것은 1년 이상의 효과가 있는 것. 인테리어 수선이 1년을 넘는 효과라면 자산의 가치를 증대시킨다고 보는것 입니다.
.... 풀어서 설명해도 한번에 이해 안되는것이 자본적 지출입니다. 자산의 가치를 증대시키는 인테리어를 세법의 입장에서 판단해야 하는데 여기서 주관도 일부 들어갈 수 있어 어려운 부분입니다.
결국 자본적 지출은 위에 열거한 항목으로 확인하는 것이 간편합니다. 자본적 지출에 열거된 항목이 아닌 경우
아래의 수익적 지출 항목에 해당하는지 확인합니다.
수익적지출은 손익계산서에 기재할 항목들인 1년내의 효과를 미치는 인테리어 수선, 현상유지를 위한 비용인데 이 또한, 열거된 항목으로 확인하는것이 좋습니다.
수익적 지출에 해당하는 항목은 양도세 절감을 하지 못합니다.
2) 수익적 지출
- 대출금 지급이자
- 부동산 취득후 돈을 빌리면서 들어간 근저당 설정비
- 벽지,장판 교체비
- 보일러 수리비
- 씽크대나 주방가구 교체비
- 외벽에 대한 도색비
- 문짝이나 조명기구 교체비
- 옥상방수공사비
- 타일 및 변기공사비
- 욕실공사비
- 붙박이장 설치비
- 경매 취득시 명도비
- 하수도관 교체비
- 화장실공사비, 마루공사비
- 파손된 유리 또는 기와의 대체
- 계약 해약시 위약금
- 오수정화조설비 교체비
- 재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입
- 기타 소모성 경비
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3. 그렇다면 자본적지출로 인정받기 위해 어떤 서류를 챙겨야 하는가
1) 계약서, 지급했다는것을 증빙할 수 있는 서류를 챙겨야 합니다.
계약서는 인테리어를 맡길때 턴키방식으로 뭉뜽그려서 계약하기보단 항목을 나눠서 받는 편이 좋습니다. 현재 그러하지 않다면 업체에 연락하여 나누어 달라고 하여 받아놓습니다.
세무서에서 공사내용, 계약서, 지급내역을 확인하기 때문에 자본적지출인 샷시비가 과도하게 기재하여 계약하는 것도 문제가 될 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
2) 지급했다는 증빙서류는 세금계산서, 신용카드영수증, 현금영수증 3가지 종류가 있습니다.
세무서에서 확인하는 지급내역에는 현금거래는 증명이 어렵습니다. 인테리어비용이 수천만원이라 현금거래하는 일은 거의 없지만 현금거래하시면 현금영수증을 반드시 받아놓아야 합니다.
현금영수증, 세금계산서, 신용카드 영수증을 달라고 하면 부가세 10%를 더내라고 하는 업체가 많기 때문에 계좌이체 내역만 있는 경우도 있습니다. 이 경우 이체내역으로 증명 할 수 있으나 세무서에서 인테리어 업체가 부가세와 매출누락의 탈루혐의로 연락 할 수 있으니 잘 조율하셔야 할겁니다.
차라리 부가세 10%를 더 주더라도 세금계산서, 신용카드 또는 현금영수증을 챙겨 놓는 것이 좋습니다.
추가로 장기수선충당금으로 자본적지출에 해당하는 지출이 있었다면 그 사실을 확인 할 수 있는 서류로 양도세 공제가 가능합니다.
예를 들어 아파트의 엘리베이터가 노후하여 장기수선충당금으로 교체한 경우 공제가 가능할 수 있습니다.