오래된 아파트가 재건축이 된다면 오래된 상가건물들도 새건물로 바뀌고 주변 상업시설들이 입주하기 좋은 환경으로 바뀌면서 전보다 살기좋은 아파트환경이 됩니다.
그리고 깨끗하고 연식이 오래되지 않은 아파트를 살고 싶어하는 욕구가 누구나 있기 때문에 아파트가 재건축이 되면 집의 가치가 높아지는 경우가 많습니다.
재건축이 되기 전 아파트나 상가를 소유하고 있으면 분양 받을 때 조합원 형태로 받게 될것이고 분양금액을 신규매수보다 절약할 수 있습니다.
이런 여러가지 목적으로 재건축을 목적으로 오래된 아파트를 매수하는 수요가 꾸준한 것입니다.
그러나 연식이 오래된 아파트를 산다고 해서 그 아파트가 재건축이 될까요? 재건축을 진행하는 법적인 요건과 추진하는 조합의 의지등 여러 요건으로 성사가 되기 때문에 재건축이 되는 것을 맞추는건 어렵지만 가능성이 높은 아파트를 한정할 수 있는 방법이 있습니다. 재건축 가능성을 예측하는 몇가지 방법 중에 용적률을 계산하여 사업성이 높은 아파트를 고르는 방법에 대해 알려 드리고
직접 해보실 수 있도록 몇가지 정보만 넣으면 자동으로 계산되는 엑셀을 첨부하여 드리겠습니다.
1. 용적률로 사업성 높은 아파트 비교 검토.
우리나라의 도시환경 정비법에 의해 오래된 아파트가 노후화 되어 사람이 살기 부적합할 정도라면 재건축이 됩니다.
그러나 살기 부적합할 정도라는 건 판단하기 애매한 기준이고 시간이 너무 오래걸릴 수 있습니다.
그래서 좀 더 빨리 재건축이 될만한 아파트를 찾는 것이 부동산 투자를 하는 사람들이 바라는 것이고
그 방법 중 하나가 시공사와 조합의 사업성이 높은 아파트를 찾는 것입니다.
현재 아파트의 용적률을 계산하여 법적인 허용치와 비교하게 되면 재건축 시 추가로 얼마나 늘릴 수 있는지 알 수 있습니다. 이 용적률 추가 허용치가 높으면 사업성이 높다고 판단 할 수 있습니다.
1) 용적률과 사업성
예를 들면 A 아파트의 현재 용적률이 150%라고 가정했을때 허용가능한 용적률이 300%라고 한다면 추가로 150%만큼 더 늘릴 수 있습니다.
B 아파트의 경우 현재 150%인데 허용가능한 용적률이 200%라고 한다면 추가로 50%만큼만 더 늘릴 수 있습니다.
재건축이 가능한 아파트가 A와 B밖에 없다면 시공사는 사업성이 좋은 A 아파트를 고를 확률이 높습니다.
B보다 A 아파트의 용적률이 높아 세대수를 늘리기 좋기 때문입니다.
세대수를 늘리기 좋다는 건 분양을 더 많이 받을 수 있고, 분양받는 만큼 수익으로 잡힐 수 있기 때문입니다.
(사업성으로 부동산을 찾는것은 공실이 날 경우가 낮은 서울과 수도권에 한하여 찾는 것이 좋습니다.)
용적률 여유가 있으면 사업성이 좋은 편이란 걸 알았으니 단어를 깊게 이해해서 투자의 시야를 넓혀 보겠습니다.
2) 용적률이란 무엇?
용적률 단어가 어려울 수 있는데 쉽게 표현하면 대지면적(쉽게 토지라고 간주) 에 지어진 건물의 바닥면적의 비율 입니다.
용적률 = 건축물 연면적 / 대지면적
※ 연면적은 건축물 바닥면적의 합계로 2층짜리 20평 건물의 연면적은 40평입니다.
※ 대지면적은 건축이 가능한 토지면적입니다.
∴결국 용적률은 토지 위에서 활용할 수 있는 면적이 얼마나 되느냐 입니다.
토지 100평의 부지에 20평 아파트 한층짜리를 지으면 용적률은 20나누기 100으로 0.2 즉, 백분율로 20%
토지 100평의 부지에 20평 아파트 2개층짜리 지으면 용적률은 40 나누기 100으로 0.4 즉, 백분율로 40% 용적률을 계산할 수 있습니다.
아래 그림을 보시면 용적률이 머릿속에 그려지실 겁니다. 바닥 넓은면이 토지이고 파란색 평만 써있는 것이 건물입니다.
① 토지 용적률 40%
② 토지 용적률 200%
②번은 답답한 느낌이 듭니다. ①번은 ②번보다 휑하긴 하지만 답답함이 덜합니다. 미관, 용도등 여러가지 이유로 인해
용적률은 주거환경과 관련이 있어 일정 률을 넘어가지 않도록 각동 시도에서 법으로 정하고 있습니다.
그럼 현재 용적률이 법정 한도율과의 차이가 크다면 위 그림처럼 세대수를 늘리기 좋기 때문에 분양가를 더 많이 받을 수 있는 사업성이 좋다고 할 수 있습니다.
재건축을 결정하는 속도 중 하나는 이와 같은 더 많은 돈을 벌어들일 만한 단지가 우선될 확률이 높습니다.
(건폐율보다 용적률이 더 중요한 요인이라 생각하기 때문에 건폐율은 고려 하지 않겠습니다.)
2. 용적률 허용범위 계산하는 방법
용적률 허용범위가 사업성이 높다는 것을 알았으니 직접 계산할 줄 알면 재건축 가능성이 높은 단지를 찾을 수 있을 것입니다.
화면은 핸드폰 어플로 알려 드리겠습니다.
다양한 어플을 활용할 수 있을텐데,
재건축 아파트의 첫번째 요건은 오래된 아파트를 한정해야 하기에 연식을 범위화 할 수 있는 호갱노노 어플을 토대로 조회하겠습니다.
왜 오래된 아파트를 한정하느냐? 라고 하면
재건축 연한이라는 법때문에 그렇습니다. 무분별하게 재건축을 막고자 일정기한이 지난 주택만 재건축이 가능하게 한 것이고
20~30년 연식의 아파트가 재건축이 가능하며 이 범위 안에서 각 지방자치단체가 연도를 정하도록 하고 있습니다. 서울은 90년도 준공이면 27년 이상, 93년 이후 준공이면 30년 이상으로 규정
부산의 경우 90년도 준공이면 25년이상 93년이면 28년
95년 이후면 30년이상으로 각 시도 단체마다 시행되는 연도가 다릅니다 그러면 왜 25년부터 보느냐라는 질문이 있을 수 있는데
30년이 지나면 재건축이 가능한 연수를 채웠기 때문에 아파트 가격이 이미 올라가있을 확률이 높습니다.
투자를 하려면 이미 가격이 올라 비싼것을 사는 것보단
덜 오른 것을 사는 것이 좋겠죠. 그래서 25년으로 지정한 거고 본인 판단에 10년이상 기다릴 수 있으면 20년으로 놓고보면 됩니다.
1) 아래 화살표 같은 것을 클릭하면 필터가 열립니다.
2) 범위를 가장 많이 한정 할 수 있는 입주년차를 클릭해서
3) 25년을 클릭합니다. 바로 위 막대를 조정하면 보고 싶은 연차를 한정 할 수 있습니다.
4) 유형을 한정해야 보기 편합니다. 너무 많은 정보를 보면 판단이 더 어렵습니다.
5) 아파트를 선택합니다.
6) 필요한 필터 개인적으로 추가
5번까지만 필터해도 해당되는 아파트가 너무 많이 나오고 빌라급등도 보이기때문에 필터를 추가해도 됩니다.
세대수가 작으면 사업성이 떨어질 확률이 높기때문에 세대수를 필터하거나, (ex. 500세대 이상 필터)
가격이 너무 낮은 것은 낮은 사유가 분명 있기때문에 일정가격 이상 필터한다거나 해서,
자신이 잘 볼 수 있는 필터로 보시는 것이 좋습니다.
(ex. 최소 5억이상잡고 그 윗금액으로 필터하는 것이 좋습니다. 일반적으로 재건축 가능성이 있는 연차가 될수록 가격이 올라가기 때문에 연차가 높은데 가격이 너무 낮다는것은 법적인 이유, 기타 다른이유등으로 재건축 가능성이 없어서 일 수 있기 때문에 가격으로 필터링하는 것도 선택을 집중하기 위한 방법입니다.)
한 물건을 보고 찾아가보는 것이 아니라
아래 파일로 첨부한 엑셀에 여러 물건들을 기재하여 비교해보기 위함이기 때문에, 여러 건을 기재해 놓는 것이고,
그래서 다양한 방법으로 찾아보는 것이 좋습니다.
3. 용적률 쉽게 비교 하는 법
용적률을 단지별로 기재해서 비교하는 방법입니다. 우선 아래 엑셀파일을 다운 받습니다.
<용적률계산 엑셀파일다운>
엑셀은 노란색부분에 타자로 입력하고 파란색 부분은 선택할 수 있게 되어있습니다.
파란색 부분을 선택하면 기준용적률과 상한용적률이 자동으로 채워집니다.
1] 예시로 한효아파트 부터 입력해 보겠습니다.
클릭하면 세대가 나옵니다. 290억 세대 용적률 175% 입니다. 가격은 6억 1천만원이네요.
엑셀 노란색 부분에 단지명, 세대수, 용적률, 준공년도를 기재해 놓습니다.
안타깝게도 호갱노노에서 용도지역이 안나옵니다. 용도지역을 알아야 용적률을 구할 수 있습니다. 호갱노노에 용적률 업데이트 되기전까지 디스코어플이나 웹페이지에서 조회해야 합니다.
부동산 어플인 디스코 어플을 키거나 네이버나 구글에서 부동산 디스코 사이트 들어간 다음
해당 지역을 찾은 후 “토지” 탭을 누르면
아래 그림처럼
준공업지역이라고 나옵니다.
다운받은 첨부파일에 준공업 지역을 선택합니다. 파란색은 클릭해서 선택 가능합니다.
지역 구분이 전부 기재되면 기준용적률과 상한용적률이 자동계산됩니다.
파란색 부분은 지역 - 구분1 -구분2 순으로 선택하면 되고 직접 입력도 가능한데 정확한 단어가 아니면 용적률을 못불러옵니다.
지역과 구분 전체는 엑셀의 용적률 표를 참고하면 됩니다. 아래와 같이 입력하면 됩니다.
2] 가양동한양 아파트를 조회해서 입력해보겠습니다.
세대수 990, 준공년도 1993, 단지용적률 240% 입력하고 비교를 위해 금액 평수까지 기재했습니다.
3] 북가좌삼호 아파트를 입력해 보겠습니다.
북가좌삼호 616세대, 1996준공년도, 단지 용적률 294% 금액과 평수 입력하니 아래와 같은 표가 되었습니다.
용적률이 표 범위안 상위 2%라면 핑크색배경에 빨간글씨로 나올것이고, 상위 5%라면 살색배경에 주황색 글씨로 나올것입니다.
그리고 기준용적률을 초과해서 마이너스 퍼센트가 나오면 빨간색으로 표기 됩니다.
엑셀파일에 입력하는 방법을 설명하기 위해 몇몇의 아파트 단지를 찾아서 입력순서를 나열한 것이고,
해당 아파트가 사업성이 좋다는것은 아닙니다.
고척동 한효는 가격도 저렴하고 용적률 여유도 충분합니다. 가격이 다른 아파트 대비 상승하지 못한 이유가 있을 것입니다.
가양동한강이 국가좌삼호보다 연식도 30년이 채워졌고, 용적률 여유도 있기에 가격이 높은 것은 당연할 것 같습니다.
용적률만 쉽게 비교할 수 있는 파일을 공유해드린 것이니 이외에도 추가로 조사해서 단지를 입력하고,
많은 단지 데이타가 쌓여서 비교하다보면 그 안에서 재건축 가능성을 찾으실 수 있습니다.