부동산 투자는 주식처럼 적은 돈으로 투자할 수 없는 상품입니다.
자산의 가치 중 주거지에 대한 가치는 수요가 마르지 않고 생활과 밀접한 관련이 있기에 토지와 건물의 가격은 시간이 지날수록 계속 상승했습니다.
그래서 수십 년간 부동산을 투자금 비중이 항상 일반 가계에선 부담할 수 없는 금액이었습니다.
그나마 소액으로 투자할 수 있는 부동산인 원룸 등은 아파트의 가격 상승률엔 한참 못 미칠뿐더러
매각할 때 상권에 따라 어려움을 겪을 수 있는 방법이었습니다.
오늘 소개해드릴 방법은 부동산 투자의 메인인 아파트보다 훨씬 적은 돈을 투자하면서 아파트의 가격 상승률을 함께 기대할 수 있는 재건축단지의 상가투자에 대해 설명하겠습니다.
소액의 기준은 사람마다 다를 수 있지만 제가 이글에서 소액이라고 표현한 것은 아파트 가격보다 낮기에 쓴 표현입니다.
추후 분담금 등으로 수익률 조정이 있을 수 있으나 일반적으로 아파트보단 적은 돈으로 가능한 투자처입니다.
1. 재건축 상가란 무엇인가
재건축의 가능성이 있는 아파트 단지 내의 상가를 재건축상가라고 부르고, 다른말로 썩은상가(썩상) 이라고 부릅니다.
재건축을 하는 아파트 단지는 준공된 지 20년~ 30년 또는 그 이상의 아파트들이 대상이 될 확률이 높고
건축의 트렌드, 내부구조 등도 유행을 타기 때문에 과거에 지어진 아파트 일 수록 사람들이 최신의 아파트보다 덜 찾게 되고
그에 따라 상가도 점차 쇠퇴하게 되는 수순을 많이 볼 수 있습니다.
상가가 말끔히 리뉴얼되는 경우가 생길 수 있으나 금전이 엮여있는 문제라 거의 볼 수 없는 상황일 것이고
대부분은 아파트와 마찬가지로 30년 노후한 상가 들일 것입니다.
건물의 페인트가 벗겨지고 깨진 벽돌도 보일 것이고 사람들은 점차 찾지 않게 되니 썩었다고 둘러 표현하는 것 같습니다.
2. 재건축 상가를 매수하는 이유?
그런데 아무도 찾을 것 같지 않은 상가를 매수하는 부동산 투자자들이 있습니다.
그들이 썩어서 무너질 것 같은 상가를 매수하는 이유는 리뉴얼해서 상가를 차리려고요?
물론 주거지와 가까운 사무실이나 상가를 위해 사는 경우도 있습니다. 조용하고 가까우니 편하거든요.
그런데 썩상을 매수하여 시세차익을 보려는 분과 아파트를 분양받을 목적으로 사는 투자자들이 상당히 많습니다.
상가를 보유하고 있는데 아파트를 분양받는 다고요?
참 재미있는 투자처라고 생각되지 않으십니까
3. 썩은 상가 투자로 받을 수 있는 재건축 수혜
노후된 아파트들이 재건축이 진행되면 그 단지 내에 있는 상가 소유주도 수혜를 받습니다.
재건축으로 인한 상가 수혜를 크게 두 가지로 압축해보겠습니다.
1) 상가도 재건축이 되는 경우
아파트 재건축이 진행되면 상가도 함께 재건축이 되는 경우, 또는 아파트 이후 상가가 재건축,
상가가 먼저 재건축되고 이후 아파트가 재건축되는 등
일반적인 경우, 재건축으로 지어진 새 아파트에 맞게 상가 조합원이 원하고 있고
미관과 기능상의 이유로 아파트의 재건축과 함께 상가도 재건축을 합니다.
아파트만 재건축하고 상가는 재건축 안 할 수도 있지 않느냐는 질문이 있을 수 있는데
신규 아파트의 가격은 주위 기존 아파트보다 보통 시세가 높게 나오며
그 시세를 떨어뜨리는 상황을 조합원들은 원치 않을 것이고
상가가 노후한 모습이라면 새 아파트에 맞는 상가로 탈바꿈시켜줘야
신규 아파트의 시세가 불을 뿜을 수 있기에
정말 특별하지 않는 이상
아파트가 재건축이 되면 상가도 재건축이 됩니다.
개포래미안포레스트의 경우처럼 재건축을 별도로 할지 언정 진행될 거라고 봐야 합니다.
상가가 재건축되는 건 아파트 소유자와 상가 소유자가 서로 원하는 길일 겁니다.
2) 상가 소유주에게 새 아파트의 분양권을 주는 경우
과거 재건축을 추진할 때 상가 조합원 등의 합의를 위하여 신축 상가와 주택을 선택할 수 있게 협의를 시도한 것을 계기로
상가 소유주들도 재건축 시 아파트를 받을 수 있다는 가능성이 있다는 내용이 알려졌습니다.
이후 재건축이 될만한 아파트에 투자하지 않고 아파트 투자보다 적은 금액으로 투자하여 주택을 분양받으려 하는 사람들이 늘어나
재건축 상가의 투자금이 올라가기 시작했고 물건도 많이 나오지 않는 현상이 생기고 있습니다.
그러나 아파트 소유주들은 상가 소유주와 동등한 권리를 받는 것을 좋아하지 않을 것이기에
조합원을 통해 아파트를 분양받을 때의 일정한 요건을 정하고 있고
과거의 협의가 아닌 일정 요건을 충족해야 아파트를 받을 수 있는 자격을 주는 등
서로 간의 이해관계가 상충되는 접점이 만나는 것으로 재건축이 진행됩니다.
재건축 아파트의 조합원 등을 통해 결정된 정관과 배정기준, 해당 시, 도의 조례 등
단지마다 다른 기준으로 상가 소유주에게 아파트를 부여합니다.
문제는 재건축이 구체화되기 전에 매수해야
물건이 있고
보다 저렴하게 살 수 있는데,
이 시기엔 조합원의 구체적인 기준이 정해지기 전일 것입니다.
그래서 재개발을 예상하고 아파트를 받을 목적으로 상가를 샀다가
이후 확정되는 조합원의 분양 조건에 부합하지 못하여
아파트를 분양받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.
그래서 재건축투자 상가는 아파트를 분양받지 못해도 된다. 시세차익만 나와도 된다라는
생각을 하고 투자에 임하는 것이 좋습니다.
상가 소유자가 아파트를 받으려면 상가의 권리가액이 높아야 된다고 투자자들은 이야기 하지만
권리가액은 조합원의 입김이 들어간 숫자입니다
권리가액 = 감정평가액에 산정 비율을 곱한 것으로
감정평가는 감정 평가하는 시기와 업체마다 조금 다를 순 있어도 법에 활용할 수 있는 평가금액이라
금액의 범주가 비슷할 것이고
산정 비율을 조합원에서 보통 정하기 때문에
이 산정비율을 가지고 상가 소유자에게 많이 분양해줄지 적게 분양해줄지를
조합원에서 결정할 수 있습니다.
4. 재건축 상가의 실제 투자사례
서울 서초구 신반포 2차 아파트에서 2020년 산정비율을 10분의 1로 낮춰 상가 조합원들도 새 아파트를 받을 수 있도록 정관을 개정한 사례. 이후 매물 소멸.
정관 개정 전에 판매한 상가가 평당 매매가가 1년 만에 두배 정도 오름
노원구 상계 주동 3단지 재개발로 인해 아파트를 부여받을 기대감으로 1년 만에 40% 시세 급등
상가투자의 매력은 시세차익을 볼 수 있고 재개발로 아파트를 얻는다면 더 큰 수익을 볼 수 있는 점입니다.
또한, 다주택에 대한 제재를 상가는 피할 수 있습니다.
재건축이 오래 걸리는 것을 감안하여 자식에게 증여의 방법으로 활용하기 좋은 투자처라고 생각됩니다.
단, 모든 투자는 손실을 볼 수 있다는 점을 감안해야 하겠습니다.
5. 추가 참고사항
상가가 수혜를 받으려면 일단 재건축이 되어야 하는 것인데 언제 되는지가 관건입니다.
재건축이 될만한 아파트를 찾는 방법이 한가지 있으니 아래 포스팅 참고해보시기 바랍니다. 직접 응용해서 찾아볼 수 있는 방법이 있습니다.
그리고 현재 법 개정 중이지만 상가 조합원의 재건축 분담금의 부담을 줄여주는 법이 개정안 통과 상태입니다.
재건축 분담금은 주택의 가격이 높을수록 적게 나오는데 상가의 경우 주택 가격이 없기 때문에 분담금이 높았는데
상가도 주택가액을 산정할 수 있는 법을 개정 중에 있어 재건축 상가투자의 긍정적인 부분이라 할 수 있습니다.
추후 업데이트가 되면 포스팅도 업데이트하겠습니다.