부동산을 매각할때 이익을 내면 세금을 내야하는데 세금이 정해져 있지 않습니다. 법이 변경되거나, 시간이 경과되거나, 또는, 세금의 귀속이 변경된 경우 세금이 바뀌게 되며. 이를 활용한 절세의 방법이 있습니다.
개인이 부동산 매각시 이익에 대한 세금은, 법인을 제외하고, 크게 두가지로 나눌 수 있습니다.
부동산 매매업을 개인사업자로 등록하여 매각 하는 경우 종합소득세에 합산하여 세금을 내야하고
개인이 매각할땐 양도세를 계산하여 내야 합니다.
어떤 차이가 있냐하면 종합소득세는 사업소득, 이자배당소득, 연금소득, 부동산임대소득, 근로를 하는 경우 근로소득까지 여러소득을 합산하여 차감할건 차감하고 나온 금액(과세표준)을 기준으로 세율을 곱하여 산정되고
양도소득세는 위 나열한 소득과 별개로 계산하여 세율을 곱해 납부하게 됩니다.
계산하는 방식과 세율이 다르기때문에 같은 물건을 매각하더라도 선택하는것에 따라
세금납부금액이 달라집니다.
부동산매매업으로 등록하여 매각하여 종합소득세를 내는 것과 개인이 매각하여 양도세를 내는 것 중
어느것이 유리한 것인지 비교하여 따져보는 것은
세금을 적게내는 합리적인 행동을 할 수 있으므로 투자수익을 극대화 하는 전략 중 하나 입니다.
참고로 소득에 대한 세금은 아래와 같이 계산되는데
과세표준은 종합소득세, 양도소득세, 퇴직소득세로 구분할 수 있습니다.
과세표준 x 세율 = 소득세
(cf) 과세표준 : 세금을 부여하기 위한 기준금액으로 세무용어 입니다.
소득 100원
경비 50원으로 세율 20%로
다른 항목은 없다고 약식 가정하면
50원(과세표쥰) x 20% = 10원 (소득세)
1. 부동산 세금의 다양성에 대해 알 필요성
부동산매각외의 사업소득이 있고 주식이 많아서 배당도 많이 받고 은행에 예금도 두둑하여 이자를 많이 받아 배당과 이자 받는 금액이 이천만원 이상이고 건물이 여러채라 임대소득도 있는데 연금까지 받고 있다면 2년이상 보유후 매각하면
종합소득세 납부가 세금이 많기 때문에 양도세보다 불리할 것이지만 (극단적인 예 지만 자산가들에겐 충분히 가능할 수 있는 일입니다)
2년미만으로 보유하다 매각할 경우 부동산매매업으로 등록하여 종합소득세를 내는 것이 세율이 양도세보다 낮아 대부분 더 유리합니다.
단, 조정대상지역내 중과세 주택의 경우엔 양도세와 종합소득세중 큰 금액으로 내도록 법을 만들어 놓아
조정대상 지역내의 부동산은 종합소득세와 양도세의 선택을 무의미하게 만들었습니다.
다만, 부동산 법이 추후 바뀔 수 있고
부동산 이 포스팅을 읽은 사람은 절세를 위한것만이 아니라 투자에 관심이 많은 사람일 가능성이 높기에
미리 알아두는 것이 부동산 투자에 대한 시야를 넓히는 길이라고 생각 합니다.
정권이 바뀔때마다 부동산 법은 수시로 바뀌지만
종합소득세의 구조와 양도세의 분리는 수십년간 바뀌지 않았기 때문입니다.
위에 사례를 복잡하게 늘어 놓았지만
부동산 매매업과 양도세의 장단점을 파악해 놓고
추후 부동산 매각시점에 자신의 종합소득세와 양도소득세를 계산하여 세금을 비교한 다음
더 유리한 쪽으로 납부하는 것이 투자수익을 극대화 하는 길이라고 하겠습니다.
2. 부동산매매업으로 등록한 경우 장점(종합소득세)
1) 2년미만 단기 매매시 양도소득세보다 세율이 낮습니다
: 1년미만이면 50% 2년미만이면 40%의 세율인 양도세보다 종합소득세는 6~42%로 세율이 낮습니다.
(단, 조정대상지역인 경우 둘중 높은 세율을 적용 받습니다)
2) 양도소득세 절감요소인 필요경비 범위가 넓어집니다
양도소득세에서 필요경비 인정이 안되는 수익적 지출 항목을
부동산매매업엔 필요경비에 해당할 수 있어 세금계산 기준금액인 과세표준을 줄일 수 있습니다.
싱크대 교체비용, 도배, 이자비용, 인건비 등이 대표적인 예로
양도소득 필요경비에 해당하지 아니하지만, 부동산 매매업은 필요경비에 들어갑니다.
아래 포스팅에 나와있는 양도세 수익적지출은 물론
부동산매매 사업에 들어가는 인건비, 세무대행수수료등을 경비로 사용할 수 있습니다.
[투자/부동산] - 인테리어 비용으로 양도세 절감을 위해서 어떤것을 확인해야 하는가
인테리어 비용으로 양도세 절감을 위해서 어떤것을 확인해야 하는가
부동산은 매수할때 세금을 내지만 매도할때도 세금을 내야합니다. 매수할때 내는 세금은 취득세등이고 매도할때 내는 세금은 양도세가 있습니다. 양도세는 주택이나 아파트를 매수한 가격보다
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3) 부동산매매업에서 발생한 손실은 다른 소득에서 공제받을 수 있습니다.
양도소득은 다른 소득과 합산대상이 아니나 부동산 매매업의 경우 다른 사업소득과 합산할 수 있습니다.
종합소득세는 근로소득 이자배당소득 사업소득을 합산하여 세금을 내는 것으로
사업을 여러가지 하고 있다면 운영하고 있는 모든 사업의 소득도 합산하여 세금을 납부해야 합니다.
사업이 모두 이익이 나면 좋겠지만 어떤 사업은 손실이 날수도 있는데
그 사업에서 발생한 손실이 부동산 매각으로 발생된 이익을 줄여주는 효과가 있어 납부할 세금이 줄어들 수도 있습니다.
단, 사업의 수완 좋으시고 큰 수익이 나서 소득세 최고세율을 적용 받으 신 분이면 세금을 더 납부해야 할 경우가 생기므로 여러 상황을 판단 해볼 필요가 있습니다.
또하나의 예는,
본인이 개인 사업을 시작하면서 초창기에 투자비용등으로 손실이 나고 있고
사업운영자금을 위해 보유중인 부동산을 매각한 일이 있는 경우 사업초기 투자비용을 부동산 이익으로 보전 받게 되어
세금을 절세할 수 있습니다.
4) 부동산 매매업 손실의 10년간 보전 받을수 있습니다(이월공제)
여러채의 부동산을 매매하는 경우 손실로 매각하는 경우도 있고 인테리어비용이나 각종 관리비로 사업손실이 날 수 있는데 당해 손실이 발생 했으면 향후 10년간 이익이 날 경우 손실금액을 이월하여 세금을 줄이는 효과가 있습니다.
(cf) 부동산을 5채 가지고 있는 사람이 1채를 20x1년에 매각했는데 5천만원의 손실을 봤고,
20x3년도에 2채를 매각하여 8천만원의 이익을 봤을때
20x1년의 5천만원 손실난금액을 20x3년의 8천만원 이익금액에서 공제하여 3천만원의 이익에 대해서만 세금을 낼 수 있습니다.
매각후 2년의 예만 든 것이고 손실액은 매각시점의 향후 10년까지 손실 보전이 가능한 것입니다.
3. 부동산매매업으로 등록한 경우 단점
1) 관리비용이 듭니다.
개인사업자이므로 복식부기장부을 작성해야 하고
매월 건강보험료, 매분기 부가세 매년 종합소득세 신고를 해야 합니다.
건강보험료등은 간단히 배워서 할수 있으나
부가가치세나 종합소득세는 일반 개인이 하긴 어려워서 세무대리를 맡겨야 하는데 이때 비용이 발생 합니다.
사업을 운영하면 유지비용이 적지 않게 들어가기 때문에 세금 절감 + 관리비용을 고려해야 합니다.
필요한 경우 사업자 포기등의 방법이 있으나 아래 2번을 고려하여 하는 것이 좋습니다.
2) 부동산 양도세와 종합소득세의 구분 논리를 명확하게 마련해야 합니다.
세무당국에선 세금을 적게 내는것을 매우 싫어합니다. 세법에 정해진 내용으로 절세를 하여도
사실관계를 판단하여 양도세로 신고했어도 종합소득세로 과세하기도 합니다.
(만약 양도세가 높다면 세무당국에선 종합소득세로 과세하지 않습니다. 세금을 적게내는 방법으로 신고했을때 문제삼을 확률이 높아집니다.)
여기서 절세의 사후관리 요인이 생깁니다. 추후 문제가 없도록 준비하는 것이 중요합니다.
세금을 내는 절차상 정말 문제가 없더라도 어려운 분야이기 때문에 오해가 있을 수 있습니다. 이 것을 세무당국에서 문제 삼을 시 확인해주는 행동이 필요합니다.
많은 부동산을 보유하고 있어 매월, 매년 잦은 부동산 매매를 할 경우 양도세라고 주장하기 힘들 것입니다.
그렇지 않은 경우라면 선택할 수 있는 상황이 생길 수 있습니다.
세법은 사실관계에 따라 상식적으로 판단하는 경우가 많아서 상식적인 논리로 생각해보면 간단하게 답이 나올 수도 있습니다.